HITNO DONOŠENJE ZAKONA O OBUSTAVI PROMETA IMOVINOM ODUZETOG POREKLA I DONOŠENJE ZAKONA O VRACANJU BESPRAVNO ODUZETE IMOVINE I OBEŠTECENJU U ŠTO KRACEM ROKU

U odsustvu zakonske regulative koja nedvosmisleno štiti pravo na mirno uživanje i raspolaganje privatnom svojinom, odnosno propisa kojima se reguliše legalna transformacija društvene i državne svojine u privatnu (uz neizbežnu primenu osnovnog principa civilizovanih pravnih sistema: poštovanje kontinuiteta svojine) na delu je haoticna i nekontrolisana manipulacija imovinom oduzetog porekla. Trenutni držaoci (korisnici) iste (državni organi, društvena, državna, privatna preduzeca i fizicka lica), koristeci svoja pseudo-prava stecena komunistickim propisima, a još cešce bez ikakvog pravnog osnova, masovno pokušavaju da prisvoje materijalnu dobit putem imovine koja ce za nekoliko meseci biti predmet restitucije. Istovremeno u toku je process promene nemacke marke (DEM) u EURO ili drugu valutu. Mnogo je miliona maraka ilegalno steceno na crnom tržištu. Taj novac treba "oprati". Poslovni prostor je opet u opasnosti, ali i gradevinsko i poljoprivredno zemljište, dakle sve ono što je u ovom trenutku moguce vratiti starim vlasnicima in natura.

Problem sa gradevinskim zemljištem je još i najveci. Vec više od cetiri decenije u našim gradovima haraju tzv.urbanisticke mafije. Oduvek se najveci profit ostvarivao kroz izgradnju na ekskluzivnim lokacijama. U doba socijalizma (komunizma) urbanisticka mafija je predstavljala spregu izmedu politicara (najcešce gradskih celnika), vodecih ljudi u gradskim strucnim institucijama gde se planira razvoj grada (zavodi, instituti) i privilegovanih gradevinskih firmi. Rezultat ovakvog višdecenijskog poslovanja su propale gradevinske firme, zavodi i instituti koji jedva preživljavaju i prebogati pojedinci koji su sve te poslove vodili, a danas su se ponovo pregrupisali i infiltrirali u sve pore vlasti i na sva mesta gde se odlucuje. Obnovivši svoju "organizaciju" mladim novim snagama, veoma se dobro pripremaju da svoje pozicije dobro unovce u predstojecem periodu velikog "pranja para".

Zbog svega ovoga je neophodno HITNO donošenje Uredbe o obustavi prometa imovinom oduzetog porekla koji obuhvata sve vrste imovine ukljucujuci i pravo davanja gradevinskog zemljišta na korišcenje (tj. Za izgradnju) (predlog; prilog 1).

Potreba za donošenjem Zakona o vracanju bespravno oduzete imovine u što je moguce kracem roku proistice iz cinjenice da odsustvo ovog zakona koci tranziciju i ukljucenje naše zemlje u evropske i svetske institucije. Odlaganje prijema Jugoslavije u Savet Evrope na neodredeno vreme ucinjeno je zbog nedonošenja Zakona o radiodifuziji, stanja u pravosudu i odsustva zakonskih regulativa kojima se štite prava na privatnu svojinu.
Svi navedeni razlozi u prilog donošenja Zakona o vracanju bespravno oduzete imovine istovremeno ukazuju da privatizacija nema nikakvog smisla bez vladavine prava i da privatna svojina nema nikakvu svrhu ako ljudi nemaju osecaja da ce ona biti njihova zauvek i da se može otuditi samo po njihovoj volji.
A zakon to pravo mora da štiti.

Insistiranje Lige za zaštitu privatne svojine i ljudskih prava na restituciji je od strateškog znacaja, jer sa povracajem bespravno oduzete imovine zapocinje proces temeljnog oživljavanja obespravljenog gradanstva u Srbiji, odnosno socijalna, ekonomska i pravna konsolidacija Srbije. Restitucija je radikalan i momentalan raskid sa višedecenijskim komunistickim terorom koji je vršen na svemu šio je nacionalno i gradansko u našoj zemlji. Nema civilizacijskog preporoda Srbije bez sistematskog i sveobuhvatnog elimimsanja iz pravnog poretka tekovina višedecenijskog totalitarnog projekta i razornog ucinka komunisticke ideologije.

OSNOVNI PRINCIP VRACANJA: in natura

Iskustvo zemalja u tranziciji koje su sprovodile i sprovode proces vracanja oduzete imovine pokazalo je da je najefikasniji princip vracanja imovine in natura. Medunarodna zajednica insistira ne samo na donošenju zakona o vracanju oduzete imovine i obeštecenju, vec i na njegovoj efikasnoj primeni i rešavanju problema do kraja Ovaj princip je uspešno primenjen u Sloveniji, Ceškoj, Slovackoj, Bugarskoj, Rumuniji, Poljskoj i Litvaniji. Za razliku od ovih zemalja u Hrvatskoj je osnovni princip restitucije bio obeštecenje i rezultati njegove primene su minorni (vraceno je 0,2% od ukupne kolicine oduzete imovine). Poredenja radi Slovenija je primenom principa in natura vratila preko 65% oduzete imovine i obavezala se da ce do kraja 2002. godine ovaj proces u celosti izvršiti.

U našim uslovima za uspešnu primenu principa in natura neophodna je obustava prometa imovinom oduzetog porekla i obavljanje revizije ugovora o svojinskim transformacijama prvenstveno poslovnog prostora jer je u ovom segmentu bilo i najviše manipulacija.

Proces revizije sticanja vlasništva bi se najefikasnije obavio kroz sam proces povracaja oduzete imovine. Zbog toga Liga za zaštitu privatne svojine i ljudskih prava insistira da obaveznici vracanja oduzete imovine budu: državni organi, društvena, državna i privatna preduzeca i fizicka lica. Ako su pravna i fizicka lica predmetnu imovinu stekla po zakonu i uz adekvatnu nadoknadu ona imaju prava na obeštecenje.
Ovim putem bi se oslobodila ogromna kolicina nepokretnosti koje se starim vlasnicima mogu vratiti in natura. To bi pre svega bio gotovo kompletan poslovni prostor, neprodat (ili nelegalno prodat) stambeni prostor i kompletno gradevinsko zemljište.

Gradevinsko zemljište je pre oduzimanja 90% bilo privatno stoga se ono može vratiti iskljucivo in natura i to na nekoliko nacina:
1. Zemljište koje nije izgradeno vraca se in natura.
2. Zemljište na kome se nalaze zgrade koje su ostale u vlasništvu gradana ili, pak, zgrade koje se vracaju in natura, može bili vraceno u fizickom obliku bez problema.
3. Zemljište na kome se gradilo poslednjih 50 godina, a to je ubedljivo najveci procenat gradevinskog zemljišta, teorijski se može nadoknaditi drugom vrstom imovine ili može biti isplaceno u novcu. No, s obzirom na ukupnu vrednost gradevinskog zemljišta u celini predložene kompenzacije su teško ostvarljive. Najrealnije rešenje bi bilo vracanje kompletnog gradevinskog zemljišta in natura, dok bi vlasnici zgrada ostali kao zakupci zemljište za period od 99 godina racunajuci od godine gradnje objekta. Ovo je mogucnost korišcenja odnosno iznajmljivanja gradevinskog zernljišta koju predvida i Zakon o gradevinskom zemljištu i izgradnji (u izradi). ali se ovim tekstom ovo pravo daje iskljucivo državi, odnosno lokalnoj samoupravi, a ne i korisnicima restitucije. Po vracanju zemljišta vlasnici bi poceli da ubiraju zemljišnu rentu (državi ostaje naknada za komunalne usluge). a njena visina bi bila kontrolisana od strane države za jedan razuman period od nekoliko godina, do trenutka kada se standard stanovništva toliko ne podigne da vlasnici zgrada mogu da izdrže zemljišnu rentu koju ce diktirati tržište. Vlasnici zemljišta bi na ovaj prihod placali porez državi. Od trenutka kada {ponovo) postane vlasnik zemljišta, korisnik restitucije po slobodnoj volji može da odluci da li ce ga i dalje rentirati, da li ce se dogovoriti sa vlasnikom zgrade (ili vlasnicima) i njemu ga prodati, ili ce ga pak prodati državi -zameniti za drugu imovinu. Bitno je da ne postoji instrument prinude i da se sve reguliše potpuno na bazi tržišnih uslova i slobodne volje obe strane.

KOMPENZACIJA: kroz izgradnju novog stambenog i poslovnog prostora

Korisnici kompenzacije bi bili vlasnici oduzete imovine koja je u meduvremenu uništena, kao i novi vlasnici kojima se prizna vlasnicko pravo na oduzetoj imovini. U ovom drugom slucaju vrednost imovine koja se daje u kompenzaciji bila bi adekvatna vrednosti otkupljene imovine. Na primer ako je otkupljen stan od 100m2 za njega se može dobiti cca 80m2 u novoizgradenom objektu jer se u tom slucaju postaje idealan vlasnik zgrade (20% kvadrature je umanjeno jer to predstavlja prosecnu vrednost gradevinskog zemljišta u odnosu na zgradu). Ukoliko se korisnik restitucije i otkupac stana dogovore i korisnik restitucije prihvati novoizgradeni stambeni ili poslovni prostor umesto svoje amortizovane i ruinirane imovine, takode ima prava samo na onu vrednost koja bi pripala otkupcu stana. Ova solucija se može stimulisati raznim poreskim olakšicama i sl. Važno je da izbor bude po slobodnoj volji konsnika restitucije. Odnosi izmedu korisnika restitucije i otkupaca stanova regulisala bi komisija za poravnanje (što treba zakonom predvideti).

PREDLOG OBEZBEĐENJA SREDSTAVA ZA IZGRADNJU STAMBENOG I POSLOVNOG PROSTORA NAMENJENOG KOMPENZACIJI

Kada su u pitanju prodati stanovi kojih po našoj proceni u celoj Srbiji ima 12.000 prosecne velicine od 70m2 i razlicitog kvaliteta, kao i porušeni objekti koji se moraju nadoknaditi (oko 23.000 stambenih jedinica razlicitog kvaliteta), predlažemo da se u svrhu rešavanja ovog problema FORMIRA POSEBNI FOND kao zajednicka institucija pravih vlasnika udruženih u LIGU i Države. Vlasnici bi u FOND uneli svoje gradevinsko zemljište i objekte predvidene za rušenje koji bi im se prethodno vratili in natura, te bi ta imovina bila osnov za podizanje hipotekarnih kredita za gradnju, a Država bi organizovala gradnju (zaposlila kompletnu proizvodnju gradevinskog materijala i gradevinsku operativu). Gradilo bi se na najatraktivnijim lokacijama gde se uloženi novac vraca 5-6 puta uvecan kroz izgradeni prostor Dobijena vrednost u izgradenom prostoru bila bi podeljena tako šlo bi 20% išlo na tržište za vracanje kredita ili obnavljanje procesa izgradnje. 10-30% bi pripalo vlasnicima zemljišta na kome se gradi, i minimum 50% bi osta!o kao cist profit za rešavanje pitanja prodatih stanova i porušenih nepokretnosti. Kako je koncentrat takvih slucajeva najveci u Beogradu, pa potom u Novom Sadu I Nišu, procene vrednosti izgradenih objekata su racunate na bazi tržišnih uslova u ovim gradovima. Takode su obavljeni razgovori sa vlasnicima kojima se može vratiti gradevinsko zemljište in natura u beogradskim opstinama Vracar, Stari Grad, Palilula i Savski venac {više o ovom projektu; prilog 2).

PITANJA VRACANJA PREDUZECA KOJA SU ZADRŽALA ILI UVECALA SVOJU VREDNOST: in natura u celosti ili udeo u akcijama u vrednosti oduzete imovine.

PITANJE VRACANJA PREDUZECA KOJA SU IZGUBILA VREDNOST:
delimicno vracanje in natura (gradevinsko zemljište i poslovni prostor) i kompenzacija iz Fonda za obeštecenje.
Napomena: i u ovom slucaju kompenzacija može biti u vidu akcija u drugom preduzecu, druge vrste imovine ili razlicitih beneficija i drugih prava.

PITANJE VRACANJA POLJOPRIVREDNOG l ŠUMSKOG ZEMLJIŠTA: in
natura u celosti

PITANJE OBEŠTECENJA ZA POLJOPRIVREDNO l ŠUMSKO ZEMLJIŠTE KOJE SE NE MOŽE VRATITI U FIZICKOM OBLIKU: zamena za poljoprivredno i šumsko zemljište iz državnog fonda istog kvaliteta i tržištne vrednosti.

U Beogradu,
12.februar 2002.godine

Autor
Dr. Dragana Milovanovic